不是最后的疯狂，就系疯狂上涨的前戏

jason_jim

原帖由 狙击手 于 2013-5-24 01:33 发表
不就是地价3万，盖20层楼，就等于1500元\平方，再加上盖楼的成本，大概卖房时，每平方米6仟元左右，大家有福鸟。。。

呢位TX数学及语文都一般，上文所述的系楼面地价。如果按你的计算全中国的房地产都是一本万利。

自由狼

尽管我也认为如此高房价非常离谱，并认为有房住就好，买多套房或炒房赚钱没有多大兴趣，因为我清楚房价的组成里面太多“血肉”。
但以上这两块地在目前的形势下拍出这样的天价，还是有其合理性的：
1、“白云梅花园地块再次被佳兆业以79865万的保密地价、19600平竞配建面积成功夺得，按照建安成本3000元/平计算，地块楼面价达到24168元/平，尽管没有超越5月6日的白云同宝路地块均价，但这个价格已基本相当于周边楼盘售价。”，因此，按建成到销售是两年的时间考虑，“价格已基本相当于周边楼盘售价”，说明KFS也没有期待两年后楼价大涨，仅仅维持就可以获利了。
2、“海珠区南洲路再经过112轮竞夺后，由城建地产以246091万、42000平竞配建面积击败恒大夺得。同样按建安成本3000元/平计算，地块楼面价达到36361元/平。而目前，南洲路周边的二手房价格仅20000万/平，按这个楼面价，目前“面粉”比“面包”贵了近一半。”其实是记者不应该把如此得天独厚的“南向江景”与城中村旁的“南洲路周边”的二手房做对比。这里的江景要比很多“北向江景”更有价值。

jason_jim

原帖由 广州标记 于 2013-5-24 02:36 发表
迟d发展商话售价过高,改容积率就ok了,起番40几层,米一样看齐平均楼价.

容积率根本无可能改。。。只能改建筑规划，但超高层的建安费用，配套高多了。。。

自由狼

南向无敌望江

jason_jim

原帖由 自由狼 于 2013-5-24 10:21 发表
尽管我也认为如此高房价非常离谱，并认为有房住就好，买多套房或炒房赚钱没有多大兴趣，因为我清楚房价的组成里面太多“血肉”。
但以上这两块地在目前的形势下拍出这样的天价，还是有其合理性的：
1、“白云梅花园 ...

帮你扫下盲：
1、楼面地价已经持平于周边，不计算融资成本情况下如果要保本必须要加上4000元，目前成本价已经高于在售价。
2、无论什么江景，就算琶洲保利天悦都系3万几，但那里是会展区望住珠江新城富人区，海珠江南大道卖紧的都系30000左右，南州路拍卖地对面番禹豪宅都系卖紧25000.。。想象不到南洲路望住番禹楼面地价居然可以拍到34500，更正一下不是34500，是36000，如果按照豪宅定位去建设，应该加上6000元左右成本即，保本价在42000，你认为2或3年后那里可以卖多少钱？如果真的可以卖到那个价钱，翻转头看保利天悦、珠江新城富人区，江南大道核心区又可以去到多少钱。

抢杠

3年后，车网各位身家至少翻倍，恭喜先！

自由狼

谢谢教导 我没有想说服谁，只是从我粗浅的理解来聊其合理性因素。
房价本来是需求决定的，但房子不仅仅是用来居住，因为现在买房子的人多数不是因为没有房子住。地价是构成房价的最主要部分，但这出让地价没有议价空间，因为只有唯一供应者（转让另计）。关于房价的构成，你我都无法说清楚，但成交价是明摆的。

[ 本帖最后由 自由狼 于 2013-5-24 10:54 编辑 ]

包智杰

地面楼价而已。你盖200层，条数就1700蚊一个方，然后，再将距以17000一个方的十倍价格在市场出售。

包智杰

南洲呢边确实比较乡下。好多制衣厂的民工在附近生儿育女，去到超市几乎杏巴浪都系农民工。D女质素可想而知。

似曾相识

什么是楼面价，普及一下知识：楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

御轩20122

过多几年房价继续升就可以卖左间屋告别天朝拉！

long163

我们蚁民只有诚惶诚恐的，手里捧着辛辛苦苦赚来的血汗钱，咬着牙扔进房市做首期，接着和开发商及银行打一辈子的工，生活在天朝真幸福真幸福。

海韵晨风

原帖由 狙击手 于 2013-5-24 01:33 发表
不就是地价3万，盖20层楼，就等于1500元\平方，再加上盖楼的成本，大概卖房时，每平方米6仟元左右，大家有福鸟。。。

不是地价，现在拍地都是说楼面地价，也就是说你建一平方米的楼需要承担的地价

自由狼

有两个名词应该清晰的：
1、地块楼价：该地块上每平米楼面的造价，包括地价、建安费和其他费用，通常以地上建筑面积算，不包括地下室面积，容积率应该也是不计算地下室面积的。
2、楼面地价：按中标总地价除以批准的总地上建筑面积的商。这样出来的楼面地价，如果实际完成的建筑面积增加了，ZF按此单价照收。所以提高容积率对ZF和KFS都是双赢的。
不知道这样表述是否准确，从事此行业的TX请多指教。

希望在明天

那里的规划，未来建客运码头，往来港澳的。不过，有排等。有米的人赶紧去那囤货

一路平安

原帖由 肥仔mx 于 2013-5-24 00:11 发表
如果你手上有10块地，是10元的时候购入的，那么，当你用20元购买第11块地的时候，市场就会认为，市面上存在的那10块地也值20元了，最起码值个15、16元，然后，，，
所以，当你用20元买第11块地的时候，根本就不必在 ...

所以，开发商也会联手把地价推上去的。
一个开发商中了地王的标，可能是其他开发商大家共同出钱买下来的。

孔老二

原帖由 似曾相识 于 2013-5-25 00:25 发表
什么是楼面价，普及一下知识：楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

增加普及：容积率变更 楼面价在拍卖时候是限制死的 但是 可以进行容积率变更
请看如下例子 多盖100米的楼。。

已有多个项目申请更改规划容积率不变建筑高度拔高

　　日前，珠江新城某项目申请将高度从250米拔高至308米，再度引发了业界对珠江新城项目争相拔高的讨论。据记者不完全统计，从2009年至今，珠江新城已有多幅地块申请拔高，其中一项目拔高108米更是创下了近年来项目拔高之最。对于众多项目更改规划拔高，不少人士认为此举是开发商破坏市场秩序、牟取暴利之举。但是业内人士表示，目前更改规划的项目在容积率上没有变化，所以并不存在暴利一说。而且对于目前密密麻麻的珠江新城来说，在容积率不变的情况下提高高度，有利于抽疏密度，让珠江新城更加舒适。

　　一拔高就被“炮轰”

　　据了解，不少人炮轰项目更改规划拔高，是觉得建筑物拔高意味着建筑面积增加，也意味着今后开发商可以出售的面积更多，从而获取了大量利益。不仅如此，土地招拍挂的政策下，开发商高价拿地后再通过更改规划增加销售面积以降低成本，对当初参与竞拍的其他开发商来说十分不公平。

　　将有9座超300米高大楼

　　再度引发项目拔高争论的这一项目是珠江新城的J2-2地块。根据广州市规划局网站显示，此次申请修改规划的地块为珠江新城J2-2地块，地块申请将该工程的建筑高度由原来的最高250米调整为308米。据悉，这一规划如果通过，该项目将成为广州第九座超300米的摩天大楼。

　　事实上，珠江新城诸多项目更改规划申请拔高从2008年就开始了，但开始引起人们关注的是珠江新城K1—1、K1—2、K1—3项目，该项目在2009年3月申请由原来规划100米高度调整到147米后，引发了附近业主的抗议，认为该项目拔高会影响附近业主的景观和采光。而在当年7月，著名的猎德项目也申请拔高，其中四个地块建筑高度申请拔高，最高的由150米调整到270米。

　　珠江新城项目拔高真正引发争议的则是从DB－C3项目开始的。2009年该地块以“珠江新城最后一块住宅地”的身份拍卖，并创下了楼面地价15324元/m2的“地王”纪录。然后就在2010年初，该地块申请更改规划从100米调整为156米。当时楼市正处于调控之中，该地块申请更改规划被质疑违反了土地市场的公平原则。甚至一些开发商也认为，如果拿了地块都可以申请改规划，以后开发商拿“地王”将更加肆无忌惮。

　　也正是从这一项目更改规划拔高之后，珠江新城历次申请拔高的项目都招到不少人士的“炮轰”。其中包括在2010年申请拔高的L2地块、D3－4地块、B1－3地块。其中D3-4地块由原来的100米调整为134.9米，B1－3地块由150米调整至189.9米。而创下拔高之最的非珠江新城L2地块莫属。在去年的申请更改规划中，该项目由100米调整至208米，增高一倍多，建成后也有望成为广州最高的住宅项目。

jason_jim

原帖由 孔老二 于 2013-5-27 11:46 发表

增加普及：容积率变更 楼面价在拍卖时候是限制死的 但是 可以进行容积率变更
请看如下例子 多盖100米的楼。。

已有多个项目申请更改规划容积率不变建筑高度拔高

　　日前，珠江新城某项目申请将高度从250米 ...

可以想办法改变规划设计，但容积率不可变，如果容积率可以变，那什么都可以变了，连土地属性都可以随便变了。而且超高层的建安成本整体高不少。

[ 本帖最后由 jason_jim 于 2013-5-27 12:01 编辑 ]

chanel

土地变更使用性质啦

变更容积率啦

变更规划方案啦

这些发展商舍得花钱，相关部门哪里有到手的肥肉不拿的？

这些你懂的

最终都是P民倒霉

直接行动

没钱跟， 看看 别人怎么玩 。

浪得虚名

原帖由 jason_jim 于 2013/5/27 12:00 发表

可以想办法改变规划设计，但容积率不可变，如果容积率可以变，那什么都可以变了，连土地属性都可以随便变了。而且超高层的建安成本整体高不少。

一般报建归报建，实际施工时，超少少部分。一般超出部分罚款处理，大概罚每平米2000元左右 ，非常划算。领导也很容易出事，你懂的。
但是也有个度，一般不超过10%，合理范围内。或者干脆等规划验收通过了再说。

还有些在地下室里做文章，地下室设计做2层，施工时做3层、4层，把负三层封住，规划验收时，看不到就没事，验收后再挖开，多了很多停车位啊.........做酒楼的就一定要大量停车位，否则根本都没人来。

广州标记

楼面地价无计商铺的，商铺卖或租就看发展商了。好像低层裙楼也可做猫腻。做够7-8层，就能整出个天河城。

影像缉捕

比割禾青还要歹毒。未来子孙都做房奴。

jason_jim

原帖由 广州标记 于 2013-5-28 12:19 发表
楼面地价无计商铺的，商铺卖或租就看发展商了。好像低层裙楼也可做猫腻。做够7-8层，就能整出个天河城。

帮你扫盲：楼面地价是可建筑面积的地价，已经计算。

广州标记

原帖由 jason_jim 于 2013-5-28 14:02 发表


帮你扫盲：楼面地价是可建筑面积的地价，已经计算。

感谢扫盲，