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标题: 不是最后的疯狂，就系疯狂上涨的前戏 [打印本页]

作者: jason_jim 时间: 2013-5-23 16:49
标题: 不是最后的疯狂，就系疯狂上涨的前戏
比媒体还要快的讯息，今日下午广州土地拍卖，白云区梅花园土地楼面地价22500未刷新4月出来的地王价，但随后海珠区南洲路楼面地价拍出34500元/平方，刷新海珠地王的价格，应该都系广州拍得上前三的地王价，我就知道河南普遍卖紧都系30000左右，楼面地价比在售房屋价格高。疯狂着实疯狂！！！究竟现在是卖楼，定系买楼的时间，TMD我都混淆了！

[ 本帖最后由 jason_jim 于 2013-5-23 16:51 编辑 ]

作者: ymhoo 时间: 2013-5-23 16:52
南洲路？好夸张

作者: chanel 时间: 2013-5-23 17:17
疯狂上涨的前戏

除了继续增发新潮，用一个错误来掩盖上一个错误

基本上，到现在已经没有其他办法

不继续印钞，金融危机，地方债务危机，通缩危机，立刻爆发

目前对于高层来说，只有继续延续错误，争取多一些时间再想办法解决。

高房价，对于目前的决策层来说，其实是需要的

1，高房价可以吸纳增发的货币。成为一个真正意义的池子吸纳超发的货币。如果资金都从楼市流出，那才叫灾难的开始，大米可能50元一斤！

2，高房价下刺激地方土地收入，用来解决地方债务平台的负债。

3，高房价拉动GDP和内需。

4，高房价高地价，实际上是对超发货币的一种最有效的回收途径

但是。。。。。

饮鸩岂能止渴？？？

作者: 孔老二 时间: 2013-5-23 17:24
2009年06月10日广州6月10日电（记者陈先锋）10日下午，经过50次举牌，广州拍出一幅楼面地价为15324元/平方米的“地王”。资料显示，该地块位于广州天河区，地处新城市中心——珠江新城，拍卖地块用地性质为商品住宅用地，用地面积为6349平方米，总建筑面积可达22514平方米，底价为13573万元。

作者: 农民八八 时间: 2013-5-23 17:38
完了

作者: l8383 时间: 2013-5-23 17:51
赶紧买二手楼啊

作者: shangpin 时间: 2013-5-23 17:59
南洲路楼面地价34500元/平方 ?????????????

以前晓港湾新楼都是3000-4000/方,我觉得好像农村甘, 无买.

作者: 肥浩 时间: 2013-5-23 18:04
越等越贵，越穷越见鬼。。。。

作者: 华航91GPS 时间: 2013-5-23 18:57
说明后续10年的货币贬值会超过前10年
能对冲的恐怕还只能是房产
最后又出房产税遗产税
只有被剪羊毛的份了

作者: leohuang 时间: 2013-5-23 19:18
南州路，系我心目中系D乡下地方来的

作者: 荔湖太子 时间: 2013-5-23 19:30

dff

作者: calvinho 时间: 2013-5-23 19:47

原帖由 leohuang 于 2013-5-23 19:18 发表
南州路，系我心目中系D乡下地方来的

作者: 700 时间: 2013-5-23 22:17
正负卖地，无本生利。地价升天，楼价成仙。恶性循环，有爆那天

作者: 车飚 时间: 2013-5-23 22:19
楼价=地价X3

作者: chanel 时间: 2013-5-23 22:57
楼价至少等于：地价X2

但是，当楼面地价超过2万的时候，计算的公式就变为：地价X3

原因很简单，地价接近商品房均价的时候，这块地绝对不可能拿来修普通住宅

只能修豪宅

什么叫豪宅呢

参考一下番禺楼价还停留在万字出头，甚至不到万字的时候，番禺某豪宅盘的交楼装修标准已经达到6000元每平米！

各位可以搜搜我前几个月发的帖子，当中我说过这样一段话

之前的通胀不过是前戏而已

通胀的高潮不过刚刚开始。

作者: 小熊 时间: 2013-5-24 00:03
最后的疯狂

作者: 肥仔mx 时间: 2013-5-24 00:11
如果你手上有10块地，是10元的时候购入的，那么，当你用20元购买第11块地的时候，市场就会认为，市面上存在的那10块地也值20元了，最起码值个15、16元，然后，，，
所以，当你用20元买第11块地的时候，根本就不必在乎他到底是不是值20元

作者: iso 时间: 2013-5-24 00:50
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 狙击手 时间: 2013-5-24 01:33
不就是地价3万，盖20层楼，就等于1500元\平方，再加上盖楼的成本，大概卖房时，每平方米6仟元左右，大家有福鸟。。。

作者: 广州标记 时间: 2013-5-24 02:36
迟d发展商话售价过高,改容积率就ok了,起番40几层,米一样看齐平均楼价.

作者: l8383 时间: 2013-5-24 07:25
中国梦，梦中见到广州平均楼价一万元，单位是平方英尺啊，s

作者: 秋风起 时间: 2013-5-24 08:30

原帖由 l8383 于 2013-5-24 07:25 发表
中国梦，梦中见到广州平均楼价一万元，单位是平方英尺啊，s

超越香港生活水准

作者: 自动车 时间: 2013-5-24 08:59
无稽至极的闹剧

建房的沙是海砂，钢筋是会断的

这样的破房子还要穷你一生的财富去争取

醒醒吧中国人

作者: tyrone 时间: 2013-5-24 09:16
唔买就怕银纸贬值，买就怕以后开征房屋税，关门打狗

作者: akay 时间: 2013-5-24 10:00
如果我是领导，这么好的形势，肯定多卖，把那些屯积的地也拿出来，快快卖。还有很多臭水沟要扔钱呢。

作者: jason_jim 时间: 2013-5-24 10:20

原帖由 狙击手 于 2013-5-24 01:33 发表
不就是地价3万，盖20层楼，就等于1500元\平方，再加上盖楼的成本，大概卖房时，每平方米6仟元左右，大家有福鸟。。。

呢位TX数学及语文都一般，上文所述的系楼面地价。如果按你的计算全中国的房地产都是一本万利。

作者: 自由狼 时间: 2013-5-24 10:21
尽管我也认为如此高房价非常离谱，并认为有房住就好，买多套房或炒房赚钱没有多大兴趣，因为我清楚房价的组成里面太多“血肉”。
但以上这两块地在目前的形势下拍出这样的天价，还是有其合理性的：
1、“白云梅花园地块再次被佳兆业以79865万的保密地价、19600平竞配建面积成功夺得，按照建安成本3000元/平计算，地块楼面价达到24168元/平，尽管没有超越5月6日的白云同宝路地块均价，但这个价格已基本相当于周边楼盘售价。”，因此，按建成到销售是两年的时间考虑，“价格已基本相当于周边楼盘售价”，说明KFS也没有期待两年后楼价大涨，仅仅维持就可以获利了。
2、“海珠区南洲路再经过112轮竞夺后，由城建地产以246091万、42000平竞配建面积击败恒大夺得。同样按建安成本3000元/平计算，地块楼面价达到36361元/平。而目前，南洲路周边的二手房价格仅20000万/平，按这个楼面价，目前“面粉”比“面包”贵了近一半。”其实是记者不应该把如此得天独厚的“南向江景”与城中村旁的“南洲路周边”的二手房做对比。这里的江景要比很多“北向江景”更有价值。

作者: jason_jim 时间: 2013-5-24 10:23

原帖由 广州标记 于 2013-5-24 02:36 发表
迟d发展商话售价过高,改容积率就ok了,起番40几层,米一样看齐平均楼价.

容积率根本无可能改。。。只能改建筑规划，但超高层的建安费用，配套高多了。。。

作者: 自由狼 时间: 2013-5-24 10:27
标题: 南洲地块的地理位置资料
南向无敌望江

20130525.jpg (189.65 KB, 下载次数: 18)

作者: jason_jim 时间: 2013-5-24 10:31

原帖由 自由狼 于 2013-5-24 10:21 发表
尽管我也认为如此高房价非常离谱，并认为有房住就好，买多套房或炒房赚钱没有多大兴趣，因为我清楚房价的组成里面太多“血肉”。
但以上这两块地在目前的形势下拍出这样的天价，还是有其合理性的：
1、“白云梅花园 ...

帮你扫下盲：
1、楼面地价已经持平于周边，不计算融资成本情况下如果要保本必须要加上4000元，目前成本价已经高于在售价。
2、无论什么江景，就算琶洲保利天悦都系3万几，但那里是会展区望住珠江新城富人区，海珠江南大道卖紧的都系30000左右，南州路拍卖地对面番禹豪宅都系卖紧25000.。。想象不到南洲路望住番禹楼面地价居然可以拍到34500，更正一下不是34500，是36000，如果按照豪宅定位去建设，应该加上6000元左右成本即，保本价在42000，你认为2或3年后那里可以卖多少钱？如果真的可以卖到那个价钱，翻转头看保利天悦、珠江新城富人区，江南大道核心区又可以去到多少钱。

作者: 抢杠 时间: 2013-5-24 10:41
3年后，车网各位身家至少翻倍，恭喜先！

作者: 自由狼 时间: 2013-5-24 10:51
标题: 回复 30楼的帖子
谢谢教导

我没有想说服谁，只是从我粗浅的理解来聊其合理性因素。
房价本来是需求决定的，但房子不仅仅是用来居住，因为现在买房子的人多数不是因为没有房子住。地价是构成房价的最主要部分，但这出让地价没有议价空间，因为只有唯一供应者（转让另计）。关于房价的构成，你我都无法说清楚，但成交价是明摆的。

[ 本帖最后由自由狼于 2013-5-24 10:54 编辑 ]

作者: 包智杰 时间: 2013-5-24 22:37
地面楼价而已。你盖200层，条数就1700蚊一个方，然后，再将距以17000一个方的十倍价格在市场出售。

作者: 包智杰 时间: 2013-5-24 22:40
南洲呢边确实比较乡下。好多制衣厂的民工在附近生儿育女，去到超市几乎杏巴浪都系农民工。D女质素可想而知。

作者: 似曾相识 时间: 2013-5-25 00:25
什么是楼面价，普及一下知识：楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

作者: 御轩20122 时间: 2013-5-25 00:31
过多几年房价继续升就可以卖左间屋告别天朝拉！

作者: long163 时间: 2013-5-25 00:34
我们蚁民只有诚惶诚恐的，手里捧着辛辛苦苦赚来的血汗钱，咬着牙扔进房市做首期，接着和开发商及银行打一辈子的工，生活在天朝真幸福真幸福。

作者: 海韵晨风 时间: 2013-5-25 00:40

原帖由 狙击手 于 2013-5-24 01:33 发表
不就是地价3万，盖20层楼，就等于1500元\平方，再加上盖楼的成本，大概卖房时，每平方米6仟元左右，大家有福鸟。。。

不是地价，现在拍地都是说楼面地价，也就是说你建一平方米的楼需要承担的地价

作者: 自由狼 时间: 2013-5-25 01:04
有两个名词应该清晰的：
1、地块楼价：该地块上每平米楼面的造价，包括地价、建安费和其他费用，通常以地上建筑面积算，不包括地下室面积，容积率应该也是不计算地下室面积的。
2、楼面地价：按中标总地价除以批准的总地上建筑面积的商。这样出来的楼面地价，如果实际完成的建筑面积增加了，ZF按此单价照收。所以提高容积率对ZF和KFS都是双赢的。
不知道这样表述是否准确，从事此行业的TX请多指教。

作者: 希望在明天 时间: 2013-5-26 00:57
那里的规划，未来建客运码头，往来港澳的。不过，有排等。有米的人赶紧去那囤货

作者: 一路平安 时间: 2013-5-27 11:32

原帖由 肥仔mx 于 2013-5-24 00:11 发表
如果你手上有10块地，是10元的时候购入的，那么，当你用20元购买第11块地的时候，市场就会认为，市面上存在的那10块地也值20元了，最起码值个15、16元，然后，，，
所以，当你用20元买第11块地的时候，根本就不必在 ...

所以，开发商也会联手把地价推上去的。
一个开发商中了地王的标，可能是其他开发商大家共同出钱买下来的。

作者: 孔老二 时间: 2013-5-27 11:46

原帖由 似曾相识 于 2013-5-25 00:25 发表
什么是楼面价，普及一下知识：楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

增加普及：容积率变更楼面价在拍卖时候是限制死的但是可以进行容积率变更
请看如下例子多盖100米的楼。。

已有多个项目申请更改规划容积率不变建筑高度拔高

　　日前，珠江新城某项目申请将高度从250米拔高至308米，再度引发了业界对珠江新城项目争相拔高的讨论。据记者不完全统计，从2009年至今，珠江新城已有多幅地块申请拔高，其中一项目拔高108米更是创下了近年来项目拔高之最。对于众多项目更改规划拔高，不少人士认为此举是开发商破坏市场秩序、牟取暴利之举。但是业内人士表示，目前更改规划的项目在容积率上没有变化，所以并不存在暴利一说。而且对于目前密密麻麻的珠江新城来说，在容积率不变的情况下提高高度，有利于抽疏密度，让珠江新城更加舒适。

　　一拔高就被“炮轰”

　　据了解，不少人炮轰项目更改规划拔高，是觉得建筑物拔高意味着建筑面积增加，也意味着今后开发商可以出售的面积更多，从而获取了大量利益。不仅如此，土地招拍挂的政策下，开发商高价拿地后再通过更改规划增加销售面积以降低成本，对当初参与竞拍的其他开发商来说十分不公平。

　　将有9座超300米高大楼

　　再度引发项目拔高争论的这一项目是珠江新城的J2-2地块。根据广州市规划局网站显示，此次申请修改规划的地块为珠江新城J2-2地块，地块申请将该工程的建筑高度由原来的最高250米调整为308米。据悉，这一规划如果通过，该项目将成为广州第九座超300米的摩天大楼。

　　事实上，珠江新城诸多项目更改规划申请拔高从2008年就开始了，但开始引起人们关注的是珠江新城K1—1、K1—2、K1—3项目，该项目在2009年3月申请由原来规划100米高度调整到147米后，引发了附近业主的抗议，认为该项目拔高会影响附近业主的景观和采光。而在当年7月，著名的猎德项目也申请拔高，其中四个地块建筑高度申请拔高，最高的由150米调整到270米。

　　珠江新城项目拔高真正引发争议的则是从DB－C3项目开始的。2009年该地块以“珠江新城最后一块住宅地”的身份拍卖，并创下了楼面地价15324元/m2的“地王”纪录。然后就在2010年初，该地块申请更改规划从100米调整为156米。当时楼市正处于调控之中，该地块申请更改规划被质疑违反了土地市场的公平原则。甚至一些开发商也认为，如果拿了地块都可以申请改规划，以后开发商拿“地王”将更加肆无忌惮。

　　也正是从这一项目更改规划拔高之后，珠江新城历次申请拔高的项目都招到不少人士的“炮轰”。其中包括在2010年申请拔高的L2地块、D3－4地块、B1－3地块。其中D3-4地块由原来的100米调整为134.9米，B1－3地块由150米调整至189.9米。而创下拔高之最的非珠江新城L2地块莫属。在去年的申请更改规划中，该项目由100米调整至208米，增高一倍多，建成后也有望成为广州最高的住宅项目。

作者: jason_jim 时间: 2013-5-27 12:00

原帖由 孔老二 于 2013-5-27 11:46 发表

增加普及：容积率变更楼面价在拍卖时候是限制死的但是可以进行容积率变更
请看如下例子多盖100米的楼。。

已有多个项目申请更改规划容积率不变建筑高度拔高

　　日前，珠江新城某项目申请将高度从250米 ...

可以想办法改变规划设计，但容积率不可变，如果容积率可以变，那什么都可以变了，连土地属性都可以随便变了。而且超高层的建安成本整体高不少。

[ 本帖最后由 jason_jim 于 2013-5-27 12:01 编辑 ]

作者: chanel 时间: 2013-5-27 13:22
土地变更使用性质啦

变更容积率啦

变更规划方案啦

这些发展商舍得花钱，相关部门哪里有到手的肥肉不拿的？

这些你懂的

最终都是P民倒霉

作者: 直接行动 时间: 2013-5-27 14:20
没钱跟，看看

别人怎么玩。

作者: 浪得虚名 时间: 2013-5-28 11:47

原帖由 jason_jim 于 2013/5/27 12:00 发表

可以想办法改变规划设计，但容积率不可变，如果容积率可以变，那什么都可以变了，连土地属性都可以随便变了。而且超高层的建安成本整体高不少。

一般报建归报建，实际施工时，超少少部分。一般超出部分罚款处理，大概罚每平米2000元左右

，非常划算。领导也很容易出事，你懂的。
但是也有个度，一般不超过10%，合理范围内。或者干脆等规划验收通过了再说。

还有些在地下室里做文章，地下室设计做2层，施工时做3层、4层，把负三层封住，规划验收时，看不到就没事，验收后再挖开，多了很多停车位啊.........做酒楼的就一定要大量停车位，否则根本都没人来。

作者: 广州标记 时间: 2013-5-28 12:19
楼面地价无计商铺的，商铺卖或租就看发展商了。好像低层裙楼也可做猫腻。做够7-8层，就能整出个天河城。

作者: 影像缉捕 时间: 2013-5-28 13:31
比割禾青还要歹毒。未来子孙都做房奴。

作者: jason_jim 时间: 2013-5-28 14:02

原帖由 广州标记 于 2013-5-28 12:19 发表
楼面地价无计商铺的，商铺卖或租就看发展商了。好像低层裙楼也可做猫腻。做够7-8层，就能整出个天河城。

帮你扫盲：楼面地价是可建筑面积的地价，已经计算。

作者: 广州标记 时间: 2013-5-28 15:00

原帖由 jason_jim 于 2013-5-28 14:02 发表

帮你扫盲：楼面地价是可建筑面积的地价，已经计算。

感谢扫盲，

作者: jason_jim 时间: 2013-5-28 15:36

原帖由 浪得虚名 于 2013-5-28 11:47 发表

一般报建归报建，实际施工时，超少少部分。一般超出部分罚款处理，大概罚每平米2000元左右，非常划算。领导也很容易出事，你懂的。
但是也有个度，一般不超过10%，合理范围内。或者干脆等规划验收通过了再 ...

偷容积率，会有KFS够胆做但犯错误付出的成本太高，实际几乎不可能，万一规划验收不通过就大件事，以前N+1的偷面积已经从规划上禁止（但N+1也计面积当外阳台计算而已），但可以通过建设地下室增加车位（增加出来的车位只有使用权无产权），考虑到建设地下室成本等于一层建楼面四层这个不划算，为什么以前的楼盘地下室停车位很少甚至没有可以解释这个建筑成本，最有名的看中海名都就知道。看到很多TX都讲可以通过xx减低成本，明确告知大家没什么空间可以走，就算可以对于地价款也杯水车薪。其实真系硬食，对于了解为何这么高的地价系有内情的，我们都看茶杯里的风波，大鳄看的是海洋般的棋盘，可以肯定如果天朝经济五扑街，大家还是尽快出手。记住呢张贴，若干年挖坟出来可能如同上次看80年代楼价报道贴一样。

作者: comboy 时间: 2013-5-29 11:36
除非打仗动乱灾难。否则在天朝想跌价，难。

作者: totti 时间: 2013-5-29 11:57
看了所有回帖
对channel同学更加崇拜了

作者: 华航91GPS 时间: 2013-5-29 13:05

原帖由 jason_jim 于 2013-5-28 15:36 发表

偷容积率，会有KFS够胆做但犯错误付出的成本太高，实际几乎不可能，万一规划验收不通过就大件事，以前N+1的偷面积已经从规划上禁止（但N+1也计面积当外阳台计算而已），但可以通过建设地下室增加车位（增加出来的 ...

大概率的事情
只要经济能稳步发展
RMB对内都会高速贬值
到时房产标价的RMB自然就高

作者: 浪得虚名 时间: 2013-5-29 13:54

原帖由 jason_jim 于 2013/5/28 15:36 发表

偷容积率，会有KFS够胆做但犯错误付出的成本太高，实际几乎不可能，万一规划验收不通过就大件事，以前N+1的偷面积已经从规划上禁止（但N+1也计面积当外阳台计算而已），但可以通过建设地下室增加车位（增加出来的 ...考虑到建设地下室成本等于一层建楼面四层这个不划算...

没关系的，地下室结构施工也就是2000-4000元，比地价便宜多了。

作者: isis 时间: 2013-5-29 14:24
标题: 持投资心态对

原帖由 御轩20122 于 2013-5-25 00:31 发表
过多几年房价继续升就可以卖左间屋告别天朝拉！

70年 50年 40年都无具体操作案例，此其一

其二：开发商是不会亏本的，否则可以通过调整，你懂得

其三：成功投资根据之一，参考周边楼价租价资金成本，预测2-3年增长幅度，

作者: 菲常人 时间: 2013-5-29 14:44
对比高房价，我还是关心廉租房，保障房多的好过。

作者: 粤A夏利 时间: 2013-5-29 14:45
吓得我，我以为油价添。。。

作者: 毫七纸 时间: 2013-5-29 15:11
其实很容易了解，本地借落几千亿，税收收入你唔需要了解清楚数字，只需要望下身边各行业就知道大概。
吃皇粮的年年增加。出粮唔使钱啊？
仲有之前好多人对呢届既顶层有所期望，不过小强不单会重复戏子的老路，而且更加无用。不信的看着。

作者: kimi 时间: 2013-5-29 15:19
再升高，就可以卖掉，移民。

作者: chanel 时间: 2013-5-29 21:33
反正，我是打算再入手一套了。

要知道，我们印钞的速度，强拆的速度，远远快过建设新房子的速度。

因此，如轮如何，房价只会暴涨

如果不是靠着庞大的发钞量，中国经济早就崩盘十回了。

在可以预见的未来，超发的货币，会如洪水而来。

最终都必须依靠房地产，来吸纳超发的货币。这是唯一的途径。

股市这个万人坑，已经没多少人愿意奋身进去了。

可是，各位，千万别以为买了房子就能赚钱。

最多只是锁定货币的购买力，也就是我们常说的货币保值而已，仅此而已

但是，更大的危机，就是人民币信誉的彻底破产

最终人民币的汇率，可以参照目前的日元汇率

这样的货币政策之下

在这个郭嘉，百姓没有赢家。

因为我们的货币增发，完全不受约束。是的，完全没有法律的约束。

作者: comboy 时间: 2013-5-30 09:49

原帖由 毫七纸 于 2013-5-29 15:11 发表
其实很容易了解，本地借落几千亿，税收收入你唔需要了解清楚数字，只需要望下身边各行业就知道大概。
吃皇粮的年年增加。出粮唔使钱啊？
仲有之前好多人对呢届既顶层有所期望，不过小强不单会重复戏子的老路，而且 ...

同意，根本不敢有什么动作。怕做罪人

作者: comboy 时间: 2013-5-30 09:50

原帖由 chanel 于 2013-5-29 21:33 发表
反正，我是打算再入手一套了。

要知道，我们印钞的速度，强拆的速度，远远快过建设新房子的速度。

因此，如轮如何，房价只会暴涨

如果不是靠着庞大的发钞量，中国经济早就崩盘十回了。

在可以预见的未来 ...

年轻人没有关系，最惨的就是步入晚年甚至已经是退休的老年人。体制内的除外。。。

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